lördag 18 januari 2020

Värdepapper vs hyresfastighet


Ska man börja med värdepapper eller köpa en fastighet för uthyrning? 

Eftersom jag har valt aktier så kommer detta bli ett inlägg som är partiskt mot just det. (confirmation bias)

1. Väldigt lite kapital behövs för att börja med aktier

I många fall krävs det bara några kronor för att komma igång, och avgiften för att genomföra en affär rör sig också om bara några kronor om man använder Avanzas eller Nordeas plattform exempelvis. 

För att ens få lån till en hyresfastighet så kommer banken kräva väldigt mycket pengar i handpenning, speciellt nu när fastigheter är väldigt högt värderade och som konsekvens blir direktavkastningen låg på många håll. 



2. Värdeökning med 50-100% på 1 år. 

Hundratals aktier har ökat i värde med 25-35% eller mer på 1 år, förvisso tillhör inte detta vanligheten för dom allra flesta aktierna, men det är betydligt vanligare att aktier stiger kraftigt i värde än en bostad. 

För att en bostad ska dubbleras i värde på 12 månader så måste marken som bostaden är byggd på värderas betydligt högre, eller att man aktivt har tillfört värde såsom renoveringar eller dylikt. 

Förvisso kan ett lån ge en hävstång som skulle gynna fastighetsägaren, men även en riskaptitlig aktieinvesterare kan teckna ett lån, så jag bortser från detta scenario. 


3. Värdering (quote)

Genom att äga en noterad aktie så kommer du alltid veta vad aktien är värd. Äger du exempelvis 1000st Apple aktier så kan du logga in hos din mäklare och snabbt kolla vad det senaste avslutet var och multiplicera detta med dina 1000st aktier för att få ut ett värde. 

Att veta vad ens fastighet är värd är betydligt svårare eftersom detta kräver ett aktivt bud från någon. 

4. Försäljning

Om du ska sälja en aktie så går det blixsnabbt, speciellt om du har ett litet innehav. Börsen har öppet varje vardag, med få undantag. 
Förutsatt att du är en småsparare och har köpt likvida large cap aktier så kommer du alltid kunna sälja dina aktier på sekunden när börsen är öppen. 

Ska du sälja en fastighet så kan det ta flera månader innan den är såld.

5. Pappersarbete, hyresgäster, förvaltning

Som aktieägare så är det extremt lite arbete som krävs för att underhålla sitt kapital. Detta i kontrast till att vara fastighetsägare då du i många fall måste vara aktiv enligt lagen. Exempelvis behöver fastigheter underhållas, vilket innebär att du måste boka in rörmokare, snickare etc för att utföra arbeten regelbundet. Du behöver också driva in hyror, vilket också kan vara ett rent helvete med bråkiga hyresgäster. 

6. Avgifter, underhållsavgifter, management kostnader

En fastighet kan av olika anledningar åka på kostnader som kan svida. Tak behöver bytas, stambyten, fastighetsförvaltningsteam etc. Har man gjort en felaktig kalkyl så riskerar man sin vinst, och i värsta fall tvingas sälja om man inte kan dra in tillräckligt med pengar för att gå runt. 

Om en fastighet ska säljas så kan du behöva betala saftiga avgifter till en mäklare. 
En miljonaffär med aktier kan göras till 99 SEK beroende på courtagegrupp och bank. 

7. Riskspridning (diversifiering)

Köper man aktier så kan du sprida din risk väldigt enkelt genom att köpa många bolag, handla på olika marknader och således få valutaspridning etc. Det finns många enkla sätt att sprida sin risk när man handlar aktier. 
Köper men en fastighet så krävs det flera miljoner innan det är möjligt att göra en riskspridning. 

Ska man ha bostäder i NYC, Stockholm och Riga så säger det sig självt att du behöver ha väldigt många bostäder i respektive område för att det skall vara värt att anlita fastighetsförvaltning, som i sin tur kostar ganska mycket. 
Och nej, du kommer inte själv kunna åka världen runt och renovera/laga toaletter när kunden ringer. 


Slutsats

Min subjektiva bedömning är att det inte är värt att försöka starta ett fastighetsimperium om man inte redan har några miljoner i networth till att börja med. Dock är risken enormt mycket större med fastigheter än aktier pga svårigheten att diversifiera sig i början.
Så har man bara några hundratusen i eget kapital så är det bättre att stoppa in dessa på börsen enligt min åsikt. 

Har samlat ihop en mindre förmögenhet så har man åtminstone alternativet att börja med fastigheter, men jag tror det kostar med än vad det smakar. Speciellt i början när man inte har råd att anlita fastighetsförvaltare, utan kanske tvingas göra allt själv. 

Det bästa av 2 världar är att köpa några fastighetsbolag i portföljen, och ta rygg på duktiga investerare såsom Erik Selin eller Rutger Arnhult.



Inga kommentarer:

Skicka en kommentar

Atlas Copco fyller ett vakuum

  Översikt Introduktion Första kvartalet 2023 i korthet Marknadsutveckling Kassaflödet Serviceaffären Risker V...